Покупка новобудови: вигідно і без риски

В умовах недостатньої купівельної здатності ринок первинного житла звернувся до необхідності залучити в процес реалізації кваліфіковані агентства нерухомості. На сайтах багатьох компаній зараз можна побачити пропозиції нових квартир, вартість яких значно дешевша, ніж у забудовника. За рахунок чого утворюються подібні знижки? В умовах припинення фінансових потоків будівельні компанії вимушені перейти до бартерних взаємозаліків. Активна взаємодія агентств нерухомості з підрядчиками будівельних організацій дозволяє пропонувати клієнтам унікальні ціни. Що примітно, при покупці багатьох об'єктів комісія мінімальна або не стягується (дисконт при покупці оплачується або підрядчиком, або будівельною компанією). З квартирами, отриманими по бартерних схемах, сьогодні на ринок вийшов багато хто: виробники будівельних матеріалів, проектні інститути, навіть засоби масової інформації. Знижується вартість на ринку праці, оптимізуються витрати, урізується план прибули. За рахунок знижки на послуги підрядної організації утворюється знижка на квартиру, що зрештою дає вигоду всім учасникам процесу, і, насамперед, інвесторові, який має можливість купити нову квартиру за дуже привабливою вартістю. До недавнього часу функції реалізації об'єктів забудовники покладали на власні відділи продажів. Сьогодні будівельні компанії все більше віддають перевагу системі агентств нерухомості. З чим це пов'язано? До недавнього часу забудовники і агентства нерухомості не могли почати діалог. Будівельні компанії, що не відчували нестачі в покупцях, не потребували активних продажів. Більш того, ажіотажний попит на житлі сприяв розвитку благодатного грунту для спекуляцій на цьому ринку, у вигляді "відкотів" співробітникам відділів продажів і продажу черг на укладення договору. Витрати на реалізацію об'єктів завжди були закладені в ціну квадратного метра, проте за ситуації, коли на одну квартиру доводилося десять покупців, забудовники могли економити, як правило, шляхом виділення невеликого власного відділу продажів, в окреме підприємство, для зняття зайвих питань про додаткову вартість, обгрунтовувавши її послугами дочірнього агентства. Маючи основним завданням просування і реалізацію виключно об'єктів забудовника, навиків активних продажів співробітники часто не мали. В умовах спаду купівельної здатності подібні "тепличні" підприємства виявилися неефективними. Це відбулося переважно за рахунок обмеженої пропозиції, як варіантів, так і спектру супутніх послуг. До того ж, практично не затребувані основні ексклюзивні прибуткові послуги "тепличних компаній", такі як оформлення поступки прав вимоги, якими неминуче користувалися інвестори – спекулянти. Сьогодні такі агентства просто не виправдовують своїх витрат. Підвищилася значущість ріелтерських компаній, що володіють хорошою філіальною системою, кваліфікованим штатом співробітників. Часом до агенствам, як до останньої соломинки, звертаються підприємства, близькі до стадії банкрутства. Для таких будівельних компаній привернуті засоби інвесторів стануть "краплею в морі боргів", а інвестори б поповнили ряди тих, хто чекає отримання своєї квартири роками. Друга категорія проблемних забудовників – це підприємства, із завданням залучення засобів на об'єкти з проблематичною і недоробленою документацією на будівництво. Це серйозний чинник, який в майбутньому може створити перешкоди в ході будівництва будинку і на етапі здачі об'єкту в експлуатацію. Варто відзначити, що тут не можна проводити грань між конкретними забудовниками, оскільки у однієї будівельної компанії можуть бути як якісні, так і проблемні об'єкти. Як повернення бартерних схем позначилося на будівельних компаніях? Пропонуючи квартири як розрахунок підрядним організаціям, у вартості забудовник не втрачає. Проте перехід до натуральних стосунків рішення, швидше, тимчасове, чим постійне, оскільки, кінець кінцем, це утрудняє власні продажі. Знижки на квартири, що надаються сьогодні підрядними організаціями, приводять до руйнування механізму прибутковості інвестицій в житло, що будується. "Чим раніше вкладеш – тим більше отримаєш" – ця стабільна система дала збій. Ми звикли до того, що будь-які інвестиції в нерухомість завжди були прибутковими. Для інвесторів між покупкою на стадії котловану і продажем готового об'єкту вимальовувалася істотна дельта. Ріс вторинний ринок, піднімався в ціні і ринок новобудов. Склалися своєрідні стереотипи, що падіння апріорі вже неможливе, що ціни повинні рости. Тому сьогодні, навіть в непростих фінансових умовах, будівельні компанії не можуть дозволити собі відкрито проводити демпінгову політику, вуалюючи зниження цін під всілякі акції, знижки, бонуси. Для забудовників в цьому питанні дуже велика іміджева складова. Тому, безумовно, умови конкуренції з пропозиціями підрядчиків нерівні. Будівельні компанії готові перечекати несприятливі дні, здійснюючи планомірні продажі тих, що залишилися в наявності готових будинків і об'єктів, що знаходяться на фінальній стадії будівництва. Будувати ж з мінімальною часткою прибутковості ризиковано: непередбачені витрати, які неможливо прорахувати на початковій стадії проекту (вартість комунікацій, соціальні питання, умови наглядових інстанцій) зведуть до нуля і без того низьку рентабельність, кінець кінцем, прирікаючи підприємство на збитки. У лістингових виданнях великий розкид пропозицій на аналогічні об'єкти. Ціна деколи відрізняється в рази. Як визначити межу між "цікавою пропозицією" і "довгобудом"? Ризики при інвестуванні в житло, що будується, були присутні завжди. З ухваленням ФЗ-214 відбулися певні поліпшення, але не перестали застосовуватися альтернативні способи залучення грошових коштів: попередні договори, вексельні і позикові схеми. Зросли ризики придбати заморожене будівництво. Сьогодні не виконані ті ж бартерні зобов'язання можуть спричинити серйозні неприємності для інвестора. Та все ж варто інвестувати сьогодні або почекати? Який ваш прогноз? Однозначно, що за сьогоднішньою, поки сприятливою для інвестора, ситуацією послідує дефіцит нового житла в майбутньому. Вводити в експлуатацію вже до 2010 р. буде нічого. Забудовники тимчасово відклали зведення нових об'єктів.

Джерело: Аслан - Нерухомість в Улан-Уде